O sonho de ter um imóvel próprio faz parte do projeto de vida da maioria dos brasileiros. No entanto, um dos maiores obstáculos para transformar esse sonho em realidade é, sem dúvida, o valor de entrada.
Juntar 20% ou 30% do valor de um imóvel pode levar anos de economia e disciplina, adiando os planos de quem deseja sair do aluguel. A boa notícia é que, com informação e planejamento, é possível contornar essa barreira.
Este guia foi criado para mostrar que financiar apartamento sem entrada não é uma missão impossível.
Neste artigo, vamos explorar em detalhes as estratégias, os programas governamentais e as alternativas disponíveis no mercado brasileiro para que você possa adquirir seu imóvel mesmo sem ter uma grande quantia guardada.
Se você está pronto para dar o próximo passo em direção à sua independência, continue a leitura e descubra o caminho.
Por Que os Bancos Exigem um Valor de Entrada?
Antes de explorarmos as soluções, é fundamental entender a lógica por trás da exigência da entrada, também conhecida como “sinal” ou “ato”.
Para as instituições financeiras, o financiamento imobiliário é uma operação de longo prazo e, consequentemente, de alto risco. O valor de entrada funciona como uma garantia e uma demonstração de comprometimento por parte do comprador.
Ao pagar uma parte do imóvel com recursos próprios, o comprador demonstra:
- Capacidade Financeira: Prova que possui disciplina para poupar e gerenciar suas finanças, o que sugere que será um bom pagador das parcelas mensais.
- Redução do Risco para o Banco: Com uma entrada, o valor total financiado é menor. Isso significa que, em caso de inadimplência, o prejuízo do banco é reduzido, pois uma parte do imóvel já foi quitada.
- Comprometimento com o Bem: O comprador que investe um valor significativo de suas economias tende a se esforçar mais para não perder o imóvel, reduzindo o risco de abandono do contrato.
Geralmente, os bancos financiam até 80% do valor do imóvel, exigindo os 20% restantes como entrada. Contudo, diversas políticas públicas e estratégias de mercado foram criadas para flexibilizar essa regra e facilitar o acesso à moradia.
As Principais Estratégias para Comprar um Imóvel com Pouco ou Nenhum Dinheiro de Entrada
A chave para viabilizar a compra sem um grande montante inicial é combinar as opções disponíveis. Dificilmente uma única solução resolverá tudo, mas a união de diferentes estratégias pode tornar o seu sonho realidade.
1. Programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV)
O Minha Casa, Minha Vida é o principal programa habitacional do governo federal e a ferramenta mais poderosa para quem tem renda mais baixa. Ele facilita a aquisição de moradias populares e rurais através de subsídios e taxas de juros reduzidas.
- Como Funciona o Subsídio: O subsídio é um valor que o governo “dá” para ajudar a pagar parte do imóvel. Esse valor não precisa ser devolvido e é abatido diretamente do montante total a ser financiado. Na prática, o subsídio pode cobrir total ou parcialmente o valor que seria exigido como entrada.
- Faixas de Renda: O programa é dividido em faixas de renda familiar mensal bruta. Quanto menor a renda, maiores são os benefícios (subsídios maiores e juros menores).
- Faixa 1: Para famílias com renda de até R$ 2.640.
- Faixa 2: Para famílias com renda entre R$ 2.640,01 e R$ 4.400.
- Faixa 3: Para famílias com renda entre R$ 4.400,01 e R$ 8.000.
Para se qualificar, a família não pode possuir outro imóvel em seu nome e o valor do apartamento deve se enquadrar no limite estabelecido para a sua cidade.
2. Utilizando o Saldo do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço)
O FGTS é, talvez, o maior aliado do trabalhador brasileiro na compra da casa própria. O saldo acumulado em sua conta pode ser utilizado para cobrir integralmente o valor da entrada. Se você trabalha com carteira assinada, essa é uma das opções mais diretas e eficazes.
Requisitos para usar o FGTS na entrada:
- Ter no mínimo três anos de trabalho sob o regime do FGTS (não precisam ser consecutivos nem na mesma empresa).
- Não ser proprietário de outro imóvel residencial na cidade onde pretende comprar ou na região metropolitana.
- Não possuir outro financiamento ativo no Sistema Financeiro de Habitação (SFH).
- O imóvel a ser adquirido deve ser residencial urbano e ter um valor dentro do limite do SFH.
Para consultar seu saldo, você pode usar o aplicativo “FGTS” da Caixa Econômica Federal.
3. Negociação Direta com a Construtora (Imóveis na Planta)
Comprar um apartamento “na planta” (antes ou durante a construção) oferece uma flexibilidade de pagamento que não existe na compra de imóveis prontos. Muitas construtoras permitem que o valor da entrada (geralmente de 20% a 30% do total) seja parcelado ao longo do período de obras.
Por exemplo, se um apartamento custa R$ 200.000 e a obra levará 30 meses para ser concluída, a construtora pode permitir que a entrada de R$ 40.000 (20%) seja paga em 30 parcelas mensais. Isso não elimina a entrada, mas a transforma em um pagamento diluído, que cabe no orçamento mensal e dá tempo para o comprador se organizar.
4. Composição de Renda
Se a sua renda individual não é suficiente para obter a aprovação do crédito ou se o valor de entrada exigido ainda é alto, a composição de renda é uma excelente alternativa. Ela permite que você some seus rendimentos aos de outra pessoa para o cálculo do financiamento.
- Quem pode compor renda? Geralmente, é possível compor renda com cônjuges, parceiros em união estável, pais, filhos e irmãos. Algumas instituições financeiras permitem até mesmo a composição com amigos, desde que o vínculo seja comprovado.
- Vantagens: Uma renda combinada maior aumenta o valor do financiamento aprovado pelo banco. Consequentemente, a porcentagem exigida como entrada pode diminuir ou ser mais facilmente coberta pelo FGTS ou por subsídios.
O Guia Passo a Passo de como Financiar Apartamento Sem Entrada
Agora que você conhece as estratégias, vamos organizar o processo em um passo a passo prático para você seguir.
- Diagnóstico Financeiro Completo: O primeiro passo é interno. Organize suas finanças, quite dívidas pendentes e verifique se seu nome está “limpo” nos órgãos de proteção ao crédito (Serasa, SPC). Um bom histórico de crédito é crucial. Calcule exatamente quanto da sua renda mensal pode ser comprometida com as parcelas do financiamento (a recomendação é não ultrapassar 30%).
- Simule o Financiamento: Utilize os simuladores online dos principais bancos (Caixa, Banco do Brasil, Itaú, Bradesco). Insira sua renda, o valor do imóvel desejado e sua data de nascimento. A simulação mostrará uma estimativa do valor que o banco estaria disposto a financiar, as taxas de juros, o valor das parcelas e a entrada necessária. Isso lhe dará uma visão clara do seu ponto de partida.
- Verifique sua Elegibilidade e Recursos:
- FGTS: Acesse o aplicativo do FGTS e verifique seu extrato detalhado para saber o saldo disponível para saque.
- Minha Casa, Minha Vida: Identifique em qual faixa de renda sua família se enquadra para saber o valor aproximado do subsídio a que você tem direito.
- Reúna a Documentação Necessária: Antecipar a organização dos documentos economiza tempo e evita estresse. A lista pode variar um pouco entre os bancos, mas geralmente inclui:
- Documento de identidade (RG e CPF)
- Comprovante de estado civil (certidão de nascimento ou casamento)
- Comprovante de endereço recente
- Comprovante de renda (holerites, declaração de Imposto de Renda, extratos bancários para autônomos)
- Carteira de Trabalho e extrato do FGTS
- Busque por Imóveis Compatíveis: Com as informações da simulação em mãos, direcione sua busca para imóveis que se encaixem no seu orçamento e nas regras dos programas. Se você vai usar o MCMV, procure por apartamentos que estejam dentro do teto de valor do programa para sua região. Se sua estratégia é parcelar a entrada, foque em lançamentos de construtoras.
- Obtenha a Aprovação de Crédito: Com o imóvel escolhido, é hora de entregar a documentação ao banco ou correspondente bancário para a análise de crédito formal. Nesta fase, o banco avaliará seu perfil financeiro e definirá as condições finais do seu financiamento.
- Assinatura do Contrato: Após a aprovação do crédito e a avaliação do imóvel pelo engenheiro do banco, a etapa final é a assinatura do contrato de financiamento. Depois disso e do registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis, as chaves são finalmente suas.
Custos Adicionais: O Que Não Esquecer
É importante ressaltar que, mesmo que você consiga zerar o valor da entrada, existem outros custos envolvidos no processo de compra de um imóvel que não são financiados pelo banco. Planeje-se para eles:
- ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis): Imposto municipal que varia de 2% a 3% do valor do imóvel.
- Registro do Imóvel: Taxa cobrada pelo cartório para oficializar a transferência de propriedade.
- Avaliação do Imóvel: Taxa paga ao banco pela vistoria do engenheiro.
Muitas vezes, quem compra o primeiro imóvel pelo SFH tem direito a um desconto de 50% nas taxas de cartório. Verifique a legislação do seu município.
Conclusão
Conquistar a casa própria é um marco significativo, e a barreira da entrada não precisa ser um impedimento definitivo.
Como vimos neste guia, o mercado brasileiro oferece caminhos viáveis, especialmente através do programa Minha Casa, Minha Vida, do uso inteligente do FGTS e da negociação com construtoras.
A jornada para financiar apartamento sem entrada exige pesquisa, organização e um planejamento financeiro cuidadoso, mas o resultado — a segurança e a realização de ter um lar para chamar de seu — vale cada esforço.
Use as informações deste guia como seu mapa e comece hoje mesmo a trilhar o caminho para a realização do seu sonho.
